Introduction
Acheter un appartement en Israël est le rêve de nombreux francophones, que ce soit pour y vivre, investir, ou préparer une Alyah.
Mais attention : au-delà du prix affiché, il existe de nombreux frais et taxes incontournables à prévoir, souvent méconnus, qui peuvent faire grimper la facture finale de 7 à 10 %.
Dans ce guide, on vous détaille tout, en français et sans jargon juridique, pour acheter sereinement en 2025.
💰 Taxes principales à prévoir
🟡 1. Masse Kniya – Taxe d’achat (מס רכישה)
-
C’est la taxe principale imposée à tout acheteur.
-
Elle varie en fonction du prix du bien et de votre statut (résident, nouvel immigrant, résidence principale ou secondaire).
| Prix du bien (résidence principale) | Taux en 2025 |
|---|---|
| Jusqu’à 1,919,155 ₪ | 0 % |
| De 1,919,155 à 2,276,360 ₪ | 3.5 % |
| De 2,276,360 à 5,872,630 ₪ | 5 % |
| > 5,872,630 ₪ | 8 à 10 % |
💡 Les Olim Hadashim (nouveaux immigrants) bénéficient d’un avantage fiscal une seule fois dans les 7 ans suivant leur Alyah.
⚖️ Frais juridiques
🟡 2. Avocat (frais de représentation)
-
Obligatoire en Israël.
-
Honoraires : entre 0.5 % et 1.5 % du prix du bien (+ TVA)
-
L’avocat se charge de vérifier le cadastre, l’inscription au registre foncier (Tabou), la vérification des dettes, etc.
🟡 3. Frais de notaire
-
Si l’un des documents est en langue étrangère, une traduction notariée est exigée.
-
Coût : entre 400 et 1 500 ₪ par document selon sa complexité.
🧾 Autres frais à anticiper
| Type de frais | Montant estimé |
|---|---|
| Frais d’enregistrement au cadastre (Tabou) | 160 ₪ à 500 ₪ |
| Traductions officielles | 200 – 800 ₪ par document |
| Frais de courtier immobilier | 1 % à 2 % du prix du bien |
| Frais bancaires (hypothèque) | 0.25 % à 0.5 % du prêt accordé |
| Expertise technique (facultatif) | 800 – 1 500 ₪ |
🏦 Exemple pratique : achat d’un appartement à 2 500 000 ₪
| Poste | Montant estimé |
|---|---|
| Taxe d’achat (3.5 % + 5 %) | ~100 000 ₪ |
| Avocat (1 %) | 25 000 ₪ |
| Enregistrement + notaire | 2 000 ₪ |
| Courtier immobilier (2 %) | 50 000 ₪ |
| Total frais supplémentaires | ~177 000 ₪ |
🧩 Questions fréquentes
→ Faut-il obligatoirement passer par un avocat ?
Oui. En Israël, l’avocat remplace le notaire dans le processus de vente. Il est responsable de la transaction et de sa validité juridique.
→ Peut-on acheter sans être résident ?
Oui, c’est possible, mais avec des conditions plus strictes, notamment pour les prêts bancaires.
→ Quelles aides pour les Olim ?
Des réductions de taxe d’achat, des prêts à taux préférentiels (Mashkanta), et parfois des aides spécifiques selon les villes.
✅ Conclusion
Acheter un bien en Israël est un vrai projet de vie. Il est important de bien budgétiser l’ensemble des frais annexes, pour éviter les mauvaises surprises.
Un bon avocat, une anticipation claire, et une estimation précise font toute la différence.
Sur Trouver en Israël, nous référençons :
-
Des avocats spécialisés francophones
-
Des courtiers immobiliers sérieux
-
Des traducteurs assermentés pour vos documents
