L’immobilier locatif en Israël attire de plus en plus d’investisseurs francophones.
Pourquoi ? Parce que le marché reste dynamique, la demande constante, et les rendements intéressants… à condition de bien choisir le type de bien, la ville, et de connaître les règles fiscales locales.
Ce guide vous donne une vision claire et à jour pour rentabiliser votre bien et respecter vos obligations.
1. Rendement locatif moyen par ville
| Ville | Rendement brut moyen |
|---|---|
| Beer Sheva | 4,5% à 6% |
| Haïfa | 4% à 5,5% |
| Ashkelon | 4% à 5% |
| Netanya | 3,5% à 4,5% |
| Tel Aviv | 2,5% à 3,5% |
| Jérusalem | 2,5% à 3,5% |
Les meilleurs rendements sont dans les villes étudiantes ou en développement. Les biens haut de gamme ont souvent un rendement plus faible mais une meilleure valorisation patrimoniale.
2. Types de location possibles
- Location longue durée classique
- Location meublée (6 mois à 1 an)
- Location saisonnière / courte durée (Airbnb) → attention à la réglementation
Chaque formule a ses avantages mais aussi ses implications fiscales et légales.
3. Fiscalité sur les revenus locatifs
Les loyers perçus sont imposables en Israël, même si vous vivez à l’étranger.
Options :
- Forfait de 10% d’impôt (sans déduction, pour les revenus locatifs jusqu’à 5 471 ₪ / mois)
- Régime réel : imposition progressive avec déduction des charges (travaux, amortissements, intérêts bancaires…)
L’option doit être choisie chaque année. Elle dépend de votre profil, de vos revenus et du type de location.
4. Impôts pour les non-résidents
- Si vous êtes non-résident fiscal israélien, vous devez déclarer vos revenus dans votre pays d’origine ET en Israël, selon les conventions fiscales en vigueur.
- Exemple : France-Israël → convention qui évite la double imposition
5. Taxes locales à prévoir
- Arnona (taxe municipale) : généralement à la charge du locataire
- Mas Rehisha (taxe d’achat) : payée une fois à l’achat
- Impôt sur la plus-value (Mas Shevach) : en cas de revente, entre 0 et 25% selon durée de détention
6. Astuce pour optimiser son investissement
- Acheter dans une ville avec forte demande étudiante ou locative stable
- Privilégier les biens avec ascenseur, parking, balcon
- Meubler correctement pour optimiser le loyer
- S’entourer d’un gestionnaire ou agence de confiance pour éviter les vacances locatives
Témoignage d’expert
“Un bon investissement locatif en Israël ne se mesure pas uniquement au rendement brut. Il faut anticiper la fiscalité, la gestion et les risques de vacance. Avec un bon montage, on peut atteindre 4 à 6% net.”
– Expert fiscaliste immobilier, Herzliya
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