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Immobilier pour investissement : comment choisir une région et un appartement qui augmentent le rendement
Le juste achat d’un bien implique un mode d’action intelligent et une stratégie tout en gardant la tête froide. Comment maximiser le rendement d’un investissement par le bon choix?
Cet article se focalisera sur l’investissement direct dans un appartement et nous y traiterons des considérations de rentabilité en Israël. L’investissement dans un appartement est considéré comme une option solide et sûre, destinée à produire des bénéfices sur deux plans : l’augmentation de la valeur du bien et le rendement continu produit par sa location.
L’augmentation de la valeur se mesure par la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Par exemple, dans les années 2012-2018, les prix des appartements ont augmenté en moyenne de 41%. L’augmentation des prix se modère cette dernière année et les prix ont même subi une baisse dans certaines régions.
Repérage de la région
Les régions de forte demande. La proximité des universités, des lieux de forte embauche, de la mer, des lieux saints, de certains centres-villes (Tel-Aviv), les quartiers ayant un caractère particulier (orthodoxes, religieux), etc.
Les régions en plein développement où des hausses de prix sont prévisibles. Des nouveaux quartiers et particulièrement les premiers immeubles qui y sont construits, et qui ressemblent au départ à des «chantiers». Cependant, la réalité a montré que la hausse de la valeur qui suit l’aménagement dans le quartier justifie l’inconfort et le faible montant des loyers au début de la construction. Les quartiers près desquels est prévu un développement urbain prometteur, c’est-à-dire les infrastructures en voie d’établissement : les places de stationnement, les parcs, les institutions publiques et éducatives, les universités, les centres d’embauche ou d’affaires, les infrastructures routières.
Les appartements sur plan, achetés auprès d’un entrepreneur. La valeur de la plupart de ces appartements augmente jusqu’à la remise de la possession effective.
Les quartiers faibles entourés de quartiers forts. Avec le temps, les quartiers faibles se fonderont dans les quartiers forts et leur valeur augmentera. Les rues adjacentes au quartier fort verront leurs prix grimper en flèche. On peut rappeler dans ce contexte le cas d’Or Yéhouda, entouré de Kiryat Ono, de Savion, de Yéhoud, Moracha et Ramat Hasharon ; Tirat Hacarmel et la nouvelle construction au bas du Carmel, Ramat Amidar près de Ramat-Gan.
Le choix d’une zone privilégiée conformément à ces paramètres risque parfois de rendre plus cher le processus, et il est important de prévoir le coût des différentes dépenses en vue de l’évaluation du rendement. Voici quelques exemples :
L’achat d’un appartement sur plan auprès d’un entrepreneur. Dans le cadre de la contrepartie qui lui est due, il convient d’évaluer le coût supplémentaire des frais annexes qui viennent s’ajouter au prix final de l’appartement, ce qui inclut les honoraires du représentant de l’entrepreneur, les compteurs, la climatisation, les points de raccords électriques, des modifications ou améliorations effectuées sur le bien, l’indexation aux facteurs de production, la durée du chantier jusqu’au moment de la possession, les retards de livraison, et, en outre, le début de la période consécutive à l’aménagement, quand le site est encore considéré comme un chantier, ce qui influe sur le montant du loyer qu’il est possible d’exiger.
Un quartier en plein développement ou en construction, un projet d’amélioration dans une région donnée ou un immeuble : il faut tenir compte du montant réduit des loyers ou d’une absence de locataire jusqu’à l’achèvement du processus.
Les frais annexes : pour tout achat, il convient d’évaluer les frais annexes produits par les professionnels du métier de l’acquisition, l’entretien, et la vente – l’entremetteur, l’avocat, les travaux de ravalement consécutifs à l’achat, le débarrassage du bien avant sa vente, etc.
Repérage du bon appartement
Yossi Dray, directeur général d’Arayot Immobilier, qui apporte toutes les solutions immobilières en Israël, se fera un plaisir de vous aider et de vous conseiller pour retrouver le juste bien en Israël.
Votre maison est votre atout le plus précieux.
